Uno de cada cuatro compradores de vivienda en Green Valley vive fuera del estado. En el lado sur de Tucson, uno de cada cien.
Los propios registros de ventas del condado de Pima indican que más de un tercio de las compraventas de vivienda involucra un domicilio fuera del estado. Pero si sigues el correo de los nuevos dueños, la proporción real es de menos de 8 por ciento, concentrada en una franja de códigos postales de comunidades de jubilados y de las faldas de la sierra donde la mitad de las casas se vende de contado. Tucson en Breve cruzó 19,794 ventas de casas unifamiliares, de enero de 2025 a agosto de 2026, con el padrón de predios del condado para averiguar quién compra, dónde y cómo paga.
Lo que encontramos
En todo el condado de Pima, el 7.6 por ciento de quienes compraron una casa unifamiliar en los últimos 20 meses recibe el correo de su propiedad fuera de Arizona. Otro 2 por ciento lo recibe en otra parte del estado, sobre todo en Phoenix, Tempe y Mesa. El resto, alrededor de nueve de cada diez compradores, es local.
La cifra del condado esconde un gradiente que va de las comunidades de jubilados y las faldas de la sierra, en el norte y el sur, a los barrios trabajadores de la ciudad:
| Código postal | Zona | Ventas | Dueños de fuera del estado | Ventas de contado | Precio mediano |
|---|---|---|---|---|---|
| 85622 | Green Valley | 215 | 24% | 54% | $415,000 |
| 85321 | Ajo | 113 | 22% | 47% | $147,000 |
| 85755 | Oro Valley, Rancho Vistoso | 806 | 21% | 43% | $558,000 |
| 85614 | Green Valley | 1,191 | 17% | 40% | $365,000 |
| 85658 | Marana, Dove Mountain | 854 | 14% | 31% | $585,000 |
| 85718 | Catalina Foothills | 570 | 12% | 35% | $912,500 |
| 85719 | Centro de Tucson, cerca de la universidad | 443 | 12% | 33% | $395,000 |
| 85706 | Lado sur | 436 | 3% | 8% | $285,000 |
| 85756 | Lado sureste | 648 | 3% | 7% | $345,000 |
| 85746 | Lado suroeste | 445 | 3% | 11% | $308,000 |
| 85714 | South Tucson, cerca del aeropuerto | 104 | 1% | 14% | $247,500 |
En el 85622 de Green Valley, uno de cada cuatro compradores vive fuera del estado y más de la mitad de las ventas se cierra sin hipoteca. En el 85714, al sur del centro, uno de cada cien compradores vive fuera del estado y una de cada siete ventas es de contado. Los dos códigos postales están a 25 millas de distancia.
Las compras de contado siguen la proporción de compradores de fuera del estado casi en todas partes. En todo el condado, el 22 por ciento de las ventas fue de contado. En los cinco códigos postales con más dueños de fuera del estado, la proporción de contado va de 31 a 54 por ciento; en los cinco con menos, de 7 a 15 por ciento. La excepción son los barrios alrededor de la University of Arizona, donde un tercio de las compras se declara como vivienda de renta o segunda casa y no como residencia principal, la proporción más alta del condado después de Ajo.
De dónde vienen los compradores de fuera del estado no sorprende: primero California, con 218 compradores; luego Washington, con 200; Colorado, con 148, y Minnesota, con 84. Les siguen Wisconsin, Oregon, Utah y Texas.
Los grandes inversionistas pesan menos en el panorama de lo que sugiere la conversación nacional. Tres entidades compraron 10 o más casas unifamiliares en el periodo, 60 casas entre las tres, de casi 20,000 ventas. Según las reglas de este sitio para datos de propiedades, solo se nombra a los dueños cuando tienen diez o más casas y la nota lo requiere; esta no lo requiere.
Cómo obtuvimos estos datos y cómo los analizamos
Cada venta en el condado de Pima se reporta al Tasador del Condado mediante una declaración jurada de valor de la propiedad (affidavit of property value), y el Tasador publica el archivo completo cada noche. Tucson en Breve ha archivado ese archivo desde enero de 2023: 86,104 ventas, cada una con el precio, el tipo de financiamiento, el uso que el comprador declara darle y el código de validación del propio Tasador. Por separado, el Tasador publica un archivo de todos los predios del condado, 448,360 en total, con el domicilio postal del dueño. Tomamos una copia de ese archivo cada mes.
Este reportaje une los dos. Para cada venta, buscamos al dueño actual del predio y leímos el estado en el domicilio postal. Eso sirve como indicador de dónde vive el comprador, aunque imperfecto: un comprador que redirige su correo a un administrador de propiedades en Tucson aparece como local, y un "snowbird", de esos que pasan aquí el invierno, que conserva un domicilio en Minnesota aparece como de fuera del estado. Lo usamos porque es la única señal de residencia en el registro público, y porque es más específico que la marca del propio Tasador. El Tasador marca una venta como "el comprador/vendedor tiene un domicilio fuera del estado" si cualquiera de las dos partes lo tiene. Esa marca cubre el 36 por ciento de estas ventas. Medir solo al comprador da 7.6 por ciento, y no se pudo leer el 0.3 por ciento de los domicilios de los dueños.
Contamos solo casas unifamiliares en ventas que el Tasador validó como transacciones ordinarias de mercado, con precio de $20,000 o más, y excluimos traspasos entre partes relacionadas, ventas bajo presión y paquetes de más de cinco predios. Eso deja 19,794 ventas entre enero de 2025 y agosto de 2026, con una mediana de $384,000 en todo el condado. No usamos 2024 para la comparación de compras de contado porque el campo de financiamiento del Tasador quedó en blanco en la mayoría de los registros de 2024; los de 2025 y 2026 están completos.
Los códigos postales son nuestros, no del Tasador. El archivo de predios trae el código postal del domicilio del dueño, que para un dueño de fuera del estado es el equivocado, así que asignamos cada predio a un código postal según su ubicación, usando las ZIP Code Tabulation Areas de la Oficina del Censo. La tabla muestra los códigos postales con al menos 80 ventas en el periodo; 35 cumplen ese criterio. Ningún modelo de lenguaje calculó ni redactó ninguna cifra de este reportaje; los números salen de consultas a la base de datos sobre los dos archivos, y la página What Sold usa el mismo archivo cada semana.
Qué significa
La cifra principal del condado, que un tercio de las ventas involucra a una parte de fuera del estado, es cierta y refleja sobre todo a vendedores que se van, no a compradores que llegan. Los compradores que llegan de fuera del estado sí existen, y van a lugares específicos: Green Valley, los fraccionamientos más nuevos de Oro Valley, Dove Mountain, Catalina Foothills. Esos son también los lugares donde es más probable que una casa se compre de contado. En los lados sur, suroeste y sureste, casi todos los compradores son locales y casi todas las compras llevan hipoteca.
Ese patrón importa para los pleitos que ya están en las órdenes del día locales. El Concejo Municipal de Oro Valley dedicó la noche del miércoles a discutir hacia dónde orientar las anexiones para obtener ingresos del comercio; su código postal del norte tiene una de las proporciones más altas de compradores de fuera del estado en el condado. El Concejo Municipal de Marana sopesa el crecimiento frente al agua; los compradores de Dove Mountain pagan de contado al doble de la tasa del condado. La próxima edición de este análisis revisará si esas proporciones van al alza, cuando el archivo tenga suficiente historia para decirlo.
De dónde vienen, estado por estado
Agregado el 18 de septiembre de 2026, a partir de los mismos dos archivos.
De las 19,794 ventas, 1,496 fueron para un comprador cuyo correo de la propiedad llega a otro estado del país; unas cuantas docenas de domicilios no se pudieron leer, y un puñado llega a Canadá o a una base militar. Todos los estados y el District of Columbia aportaron al menos un comprador. California aportó más que ningún otro, y Washington casi la misma cantidad. Los estados de donde vienen los snowbirds se concentran en Green Valley y Rancho Vistoso; los californianos, cerca de la universidad.
| Estado | Compradores | Pagaron de contado | Dónde compró la mayoría |
|---|---|---|---|
| California | 218 | 47% | el centro de Tucson, cerca de la University of Arizona |
| Washington | 200 | 56% | Green Valley |
| Colorado | 148 | 57% | Green Valley |
| Minnesota | 84 | 65% | Rancho Vistoso, en Oro Valley |
| Wisconsin | 67 | 61% | Green Valley |
| Oregon | 67 | 49% | Green Valley |
| Utah | 64 | 78% | el lado sureste |
| Texas | 63 | 51% | el lado noroeste |
| Illinois | 49 | 55% | Dove Mountain, en Marana |
| Michigan | 40 | 65% | Green Valley |
| Montana | 36 | 61% | Rancho Vistoso, en Oro Valley |
| Idaho | 33 | 73% | Green Valley |
| New Mexico | 29 | 45% | Green Valley |
| Alaska | 28 | 57% | Green Valley |
| New York | 28 | 46% | Oro Valley (85737) |
Debajo de los primeros 15: Florida, con 28; Pennsylvania, con 24; Nevada, con 23, y el resto del país con cifras de uno y dos dígitos, hasta llegar a un comprador cada uno de Delaware, el District of Columbia y Rhode Island. Alaska aportó 28; Hawaii, 7. En todo el condado, el 22 por ciento de las ventas fue de contado; entre los compradores de cada uno de los 15 estados principales, la proporción de contado es al menos el doble.
Correcciones
Si una cifra te parece incorrecta o un código postal está mal identificado, escribe a hola@tucsonenbreve.com. Las correcciones se publican en esta página.
Reportaje y redacción de Nicholas De Leon, con asistencia de investigación y redacción de Claude Fable 5.1; se publicó en inglés el 17 de septiembre de 2026, tras revisión humana. Esta versión en español se tradujo automáticamente con Claude Opus 5.5 y se publicó a las 10:48 AM MST del 5 de octubre de 2026 sin revisión humana de la traducción.